3月 07 2022
断行直前まで行って和解したケース
建物明渡しの手続を行った場合、任意の交渉で明け渡してもらえるケースは少なく、強制執行の申立てをして明渡催告（いつまでに退去してください。退去しない場合は強制的に明け渡してもらいます。）という強制的に明け渡してもらう予告をする手続をした後に急いで明け渡してくれる方もいれば、断行（搬出業者等に来てもらい、強制的に荷物を搬出して明け渡してもらう。）という手続まで行きます。強制執行の申立てをした後は、任意に明け渡していただくか、強制的に明け渡していただくかの違いはあっても、結論としては明け渡してもらうことになります。
ただ、今回は断行の寸前まで行ったものの、結果として明渡しを求めずに、和解をしてそのまま居住してもらうという解決になりましたので、まとめてみたいと思います。
なお、事件の特定を防ぐため、一部フィクションが入っております。
１ 未払賃料の支払催告及び解除通知
数年間、家賃が未払いになっておりましたので、未払賃料の支払いを催告し、支払いが無い場合は賃貸借契約を解除する旨の通知を送りました。
こちらについては、相手方に配達されたものの特に連絡がないまま期限が過ぎてしまったため、契約は解除となりました。
２ 未払い賃料支払い及び明渡し請求の訴訟
数年分の未払い家賃及び明渡しを求める訴訟を提起しました。さらに、明渡しまでの賃料相当損害金も請求しております。
３ 判決
相手方に送達されたもののまったく反応はなく、口頭弁論期日にも出廷しましせんでしたので勝訴となりました。
４ 最終通知
明渡の強制執行をするためには判決が確定しなければならないことが多い（ほとんどのケースで明渡しに仮執行宣言は付されない）ので、この期間を無駄にしないため、このままだと強制執行になってしまうから連絡がほしい旨の通知を送付しましたが、まったく反応はありませんでした。
５ 強制執行の申立て
判決が確定した後、すぐに強制執行の申立てを行いました。
６ 明渡催告
裁判所の執行官や大家さん（依頼者）、鍵を開けてもらうための開錠業者さんなどとともに当該物件を訪ねましたが、本人は不在でした。
ただ、外から見ただけでもゴミの山になっていることが明らかであり、住んでいる気配がまったく感じられなかったので、比較的近い日付で断行の日を設定してもらい、執行官が告知書を玄関に貼って明渡催告は終了となりました。
７ 一転して和解
上記の告知書を見たと思われる入居者から当事務所宛に連絡がありました。住んでいる気配はなかったのですが、住んでいたんですね…。
とはいえ、ここまで手続が進んでしまっているのでここで強制執行の申立てを取り下げるという選択肢は通常はとらないのですが、
①入居者が近い将来、生活保護を受ける予定であり、確実に家賃が支払ってもらえる（役所から直接大家さんに家賃相当額が送金される。）
②大家さんとしてもその家をすぐに使う予定はなく、室内のゴミの処分にも100万円単位の費用がかかると思われるところ、時間をかけて本人に処分してもらえればゴミの処分費用が抑えられる。
③入居者としても住み慣れた家から転居する必要がない。
④今後家賃を滞納することは考えられないので賃料未払いで退去を迫られることはない。
という双方にメリットがあったので、無事和解にて解決となりました。
当事務所の費用について、最終的に明渡しはされておりませんので明渡しに関する成功報酬は発生していませんが、強制執行の申立てまでの手続は進んでおりますので、それらの手続に関する費用は発生してしまっております。当初から連絡をもらえれば、時間も費用もかけずに解決できたので、もっと早く連絡をしてほしいというのはありますが、なにはともあれ解決できて良かったです。
