5月
10
2016
先日，滞納管理費の回収がすべて完了いたしましたので，まとめておきたいと思います。
管理会社の支払督促
今回のご相談は，マンションの管理組合さんではなく，管理組合さんから委託を受けた管理会社さんからのご相談でした。
管理会社さんの方ですでに内容証明郵便による督促を行うとともに，直接ご自宅に手紙での督促も行ったそうですが返事は無かったようです。また，たまにエントランスなどでお会いできることがあったようですが，目が合うと逃げてしまい，その後は居留守を使われているようで話し合いはまったくできないようでした。そこで，管理会社さんが滞納者（Ａさん）を相手に支払督促の申立てを行いました。
この「支払督促」ですが，以前も記載したとおり，多くのケースで異議が出てしまって通常訴訟に移行してしまうため，私としてはあまり選択しません。
→支払督促で意義が出なかった場合
今回もＡさんから異議が出たため通常訴訟に移行し，この訴訟から私が代理人として動くこととなりました。
請求の修正等
支払督促は，裁判所においてある定型の用紙に記入するだけで手続を進めることができますが，あまり内容を知らない方が進めてしまうと微妙に請求が漏れていたり，請求する時期が誤っていたりします。
今回も，管理規約では遅れた月から毎月遅延損害金が付く内容になっていましたが，支払督促では支払督促をしたときから遅延損害金を請求することになっていたので，少しですが請求額が少なくなっていました。その他，軽微な修正などをして改めて書面を提出します。ちなみに，すこぶる細かい話ですが，通常の訴訟では，原告が訴状を提出し，被告が答弁書を提出した後は，すべて「準備書面」という書面を提出します。ただ，支払督促が通常訴訟に移行した後に出す書類についてだけ「訴状に代わる準備書面」という書類を提出します。
口頭弁論期日～判決
裁判の期日には，Ａさんも出廷し，和解の話し合いがありましたが，具体的な支払い案が示されなかったため和解は成立せずに判決となりました。そして，特に反論もありませんでしたので，無事勝訴判決となりました。
強制執行からの返済
たまたまかもしれませんが，当事務所がご依頼をお受けする滞納管理費の回収の場合，不動産に担保が付いていないか，担保が付いていてもかなり昔の抵当権であるため担保価値が十分ある不動産をお持ちの方ばかりです。したがって，判決さえ取れれば，時間はかかるものの滞納管理費の回収については不動産競売することで間違いなく回収できています。また，管理費の滞納をされる方は騒音や異臭等の問題を起こしているケースが多く，滞納管理費の回収ということはもちろんですが，競売によって強制的に退去してもらうという点も重視して不動産競売を希望される組合さんが多いです。
もっとも，あくまで不動産競売は滞納管理費を回収するための手続ですので，滞納分が支払われた場合は競売を継続することはできません。
今回は判決後に支払いを求める書面を送付したものの回答が無かったため不動産競売に進むために書類の取得を進めていましたが，申立ての直前にＡさんより連絡があり，支払日までの利息を含めて全額お支払いいただいたため無事（？）解決となりました。
今後は管理費の滞納が無いことを願うばかりです。
回収割合
上記は，着手金０円プランでご依頼いただきましたので，回収した金額の25％＋訴訟費用をいただき，実質的な回収割合（請求額から債権回収費用を差し引いた回収割合）は約65％でした。なお，事後的に管理組合さんは債権回収手続にかかった費用も滞納者に請求して全額支払ってもらったそうですので最終的な自己負担は０だったようです。
過去にも記載しましが，一般的に管理等の金額はあまり大きな金額ではないにもかかわらず，その支払いがされないというのは経済的にかなり厳しい状況にあると思われます。とすると，管理費が3か月程度たまってしまうと，自力での解決は困難になる可能性が高いと思います。また，比較的管理費の督促は緩い傾向にありますので，滞納者も管理費の支払いは後回しにしていることが多いです。ですので，管理費の滞納については1か月の遅れでもかなり厳しめに督促していただき，早急に滞納を解消されるよう進めてください。
ただ，それでも解決が難しい場合は，ぜひ当事務所にご相談いただければと思います。
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5月
09
2016
現在，複数の建物明渡手続を行っておりますが，残念ながら何度か話し合いを試みたもののうまくいかず訴訟になり，さらに判決が出ても明け渡してもらえず，いよいよ強制執行をしなければならないような状況になっています。判決を取ってもすぐに強制執行するのではなく，何とか話し合いで解決できないか賃借人の自宅にも行きましたが，面と向かって「殺す」と言われてしまいましたので，警察とも相談のうえ慎重に手続を進めております。
もし強制執行となると，かなりの費用がかかってしまうためできる限り任意で明渡してもらいたいのですが，どうしても明け渡しをしてくれないようであれば強制執行をしなければなりません。今回は，強制執行になった場合の費用についてまとめてみたいと思います。
裁判所に支払う費用
裁判所によっても異なりますし，明渡の部屋数や人数などによっても異なりますが，明渡のみであれば6～7万円程度の予納金を納めなければなりません。
もっとも，通常は明け渡しの強制執行とともに未払い賃料に関する動産執行も併せて行いますし，駐車場もある場合はその明渡も必要となるため，10～12万円程度の予納金を納める必要があります。なお，必要な分を除いたお金は手続終了後に返却されます。
また，細かな費用ですが，送達証明書や法人の場合の登記事項証明書等の取得など，必要書類の取得費用で数千円程度かかります。
執行補助者に対する費用
正直なところ，強制執行で一番お金がかかるのはこの部分です。
人が住んでいる以上，部屋の中にはたくさんの家財道具がありますし，場合によってはごみ屋敷になっているようなこともあります。「明け渡し」というのは部屋の中を空っぽにして出ていくことですので，賃借人が任意に出て行ってくれない場合は，こちらで部屋の中の家財道具を搬出しなければなりません。その搬出する人たちが「執行補助者」です。端的に言えば便利屋さんだったり引っ越し業者さんのような方です。
この執行補助者の費用は，安くても10～20万円，家財道具が大量にあれば100万円を超えることもあります。当事務所で過去に関与したケースでは，2階建てのメゾネットタイプのお部屋で50万円程度かかりました。本来，この費用は賃借人が負担すべきなのですが，強制執行までしなければ退去しないような人には資力がないことがほとんどであり，事実上は大家さんの負担となってしまいます。
弁護士・司法書士に対する費用
強制執行手続を弁護士等の専門家に依頼される場合，その専門家に対する報酬が発生します。
これは各弁護士・司法書士によって異なりますが，10万円～30万円程度だと思います。
その他の費用
ドアが施錠されており合鍵も無いようであれば，鍵業者の開錠費用がかかります。また，財産的価値があるものは一定期間保管しなければならず，その保管費用がかかる場合があります。さらにゴミがある場合にはゴミ処理費用などもかかります。
ということで，強制執行になってしまうと本当にお金がかかります。「盗人に追い銭」になってしまいますが，強制執行を行うくらいであれば，未払い家賃の減免をしてでも任意に出て行ってもらった方が結果的には金銭的なメリットはあると思います。
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5月
02
2016
先日，売掛金回収について解決となりましたので，ざっくりとした流れについて記載したいと思います。なお，重要な部分以外について，万が一にも特定できないように一部フィクションを入れております。
相手は建築会社
自宅等の建物を建築する場合，ハウスメーカー（建築会社）にお願いすると思いますが，実際に現場で建物を建てているのはその建築会社の人ではなく下請けの職人さんたちです。職人さんたちは，仕事の依頼を受け，仕事が終わった後に建築会社に報酬を請求します。
今回，ご依頼いただいたのは，このような職人さんの報酬を建築会社が払ってくれないというものでした。
請負ならではの特質
一般的に，企業間で取引をする場合は契約書を作成し，契約書までとはいなかなくても発注書だったり，発注する旨のメールなどが残っていることが多いです。しかし，中によっては電話1本で依頼し，仕事完了後に請求するというケースも多くあります。これだと，問題なく払ってくれているときは良いのですが，トラブルが生じたときにそもそも本当に依頼（発注）があったのかという点について問題になることがあります。今回ご依頼いただいたのも，契約書や発注書等の明確な書類がないケースでしたので，もし裁判になった場合は尋問などで立証しなければならないだろうと予想していました。
代理人の選任と交渉
相手は，大手建築会社だけあってすぐに代理人の弁護士さんが選任され，その後は弁護士さんと交渉することとなりました。
2か月程度かけて和解交渉を行い，結論としては大筋でこちらの請求金額は認めるものの，資金繰りが厳しいので一定程度減額したうえで分割で支払うということで提案があり，依頼者の同意の下で和解が成立いたしました。
私としては，裁判等まで行けばかなり高い確率で勝てるだろうと思いましたが，やはり裁判まで行くと時間も費用もかかりますので依頼者の方は賢明な選択をされたと思います。
その後，分割で全額返済され，無事解決となりました。
実は，司法書士も下請け的な業務もあったりします。例えば，金融機関からご依頼を受けて抵当権設定登記等の担保に関する登記のご依頼をいただくことが日常的にありますが，特に契約書や発注書があるわけではありません。しかし，登記申請の際に必ず委任状や抵当権設定契約書等をいただきますので，これらがある意味証拠になります。
ですので，建築関係における，下請けの立場の方が弱く元請さんに強く言えない事情はとてもよくわかるのですが，万が一にもトラブルになった時に何も書類が無いと大変なことになってしまう可能性もありますので，できれば発注書をもらうのがベストですが，それが難しい場合でもメールで連絡をもらうなどして，証拠を残しておかれることを強くお勧めいたしいます。
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