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2018年3月

3月 12 2018

楽待(不動産投資新聞)さんからの建物明渡に関する取材

アパートや区分所有のマンションなどのいわゆる収益物件の検索サイトである「楽待」さんが運営する「不動産投資新聞」のコラムの記者さんから取材を受け,お話しした内容が先日記事になりました。

 

→ 家賃が支払われない…「3カ月」超ですべきこと

 

キャプチャ

 

 

こちらのブログに書いてあることと重複する点もありますが,賃貸経営をされるうえで役に立つ情報かと思いますので,お時間がございましたらご一読いただければと思います。

 

【司法書士の債権回収最前線】目次はこちら

 


3月 12 2018

【司法書士の債権回収最前線】目次

当ブログ「司法書士の債権回収最前線」の記事一覧表です。

 

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【全手続共通】

法的手続あれこれ(平成25年7月30日)

一番回収できる方法は(平成25年8月21日)

想いよ届け!【書類の送達】(平成25年8月29日)

まずは催告!(平成25年9月6日)

強制執行後の手続(平成25年9月11日)

書類作成のみのご依頼もお受けしております!(平成25年12月17日)

直接お会いすることも大事(平成26年1月10日)

移送申立てという名の時間稼ぎ(平成26年1月17日)

相手に求めることのできる必要経費(平成26年1月21日)

公示送達の訴訟(平成26年2月14日)

内容証明郵便のウソ・ホント(平成26年4月2日)

妻の借金は夫が,夫の借金は妻が支払わなければならないこともある。(平成26年6月20日)

飲み屋のツケ,1年逃げればチャラです→5年にします(平成26年7月4日)

会社が知らないうちに無くなっているかもしれません(平成26年7月23日)

債権回収に関するよくあるご質問(平成26年10月7日)

探偵さんが債権回収詐欺をして逮捕(平成26年10月28日)

登記簿から見る債権回収の調査(平成26年12月5日)

時効の期間が経過した分も絶対に回収できないわけではありません。(平成26年12月17日)

支払の担保となるもの(平成27年3月26日)

子どもの行為が原因となって怪我をした場合の損害賠償請求(平成27年4月9日)

極めて少額な債権回収について(平成27年5月8日)

過料の制裁(平成27年7月17日)

訴訟における住所及び氏名(平成27年9月2日)

第三者の住民票等を取得する(平成27年12月25日)

支払督促で異議が出なかった場合(平成28年2月5日)

期間の計算方法(平成28年3月11日)

養育費不払い,口座を裁判所が特定(平成28年6月6日)

法律上または事実上回収できないケース(平成28年7月8日)

訴訟提起後の対応(平成29年3月3日)

民法改正による債権回収への影響(平成29年4月14日)

動産執行って効果ある?(平成29年6月19日)

訴え提起前の和解(即決和解)について(平成29年6月22日)

少額訴訟債権執行手続をやってみました。(平成29年7月11日)

書類が届かない場合の法的効果や対処など(平成30年1月16日)

差押えが禁止される財産(平成30年3月4日)

 

【個人間トラブル】

保証人になって代わりに返済した場合(平成25年7月22日)

貸金回収のハードル(平成25年8月2日)

住所を特定するも反応なし(平成25年8月6日)

送達できず!(平成25年9月13日)

付郵便の上申書で解決(平成25年9月20日)

借金と詐欺(平成25年9月27日)

財産開示手続実施決定!(平成25年10月2日)

相手が来なければ,まず間違いなく勝訴(平成25年10月18日)

相手方不出頭の判決は味気ない(平成25年11月6日)

何はともあれ原資の確保(平成25年11月14日)

貸したことがわかれば何でもよい(平成25年12月12日)

期限の利益喪失条項(平成26年2月7日)

再び財産開示手続をやってみる(平成26年3月12日)

お金を貸す際の金利の上限(平成26年5月20日)

風俗業界の方への貸金請求(平成27年2月19日)

完璧な借用書(平成27年9月14日)

貸金回収の実例(前編)(平成27年11月6日)

貸金回収の実例(後編)(平成27年11月16日)

貸金請求で良くあるご質問(平成27年11月20日)

時効についての注意点(平成28年10月11日)

男女間の交際に関連する費用の請求(平成28年12月12日)

200円の損害賠償請求(平成28年12月16日)

夜のお仕事の方からの回収(平成30年1月22日)

 

【売掛金回収】

東京中央銀行の差押え【半沢直樹】(平成25年8月8日)

140万円超の売掛金請求事件(平成25年10月24日)

売掛金回収の事例(平成28年5月2日)

売掛金の回収事例(平成28年12月14日)

勤務先に立て替えたお金の回収(平成30年2月28日)

 

【家賃滞納】

家賃の滞納があってもすぐに「出ていけ!」とは言えません(平成25年11月1日)

契約違反による賃貸借契約の解除①(平成25年11月29日)

契約違反による賃貸借契約の解除②(平成25年12月3日)

任意の立ち退きと強制執行(平成26年3月28日)

退去に関するゴミ等の処分費用(平成26年9月2日)

未払い賃料回収のケース(平成27年3月18日)

賃料未払いの場合の解除の基準(平成27年6月16日)

勝手な明渡の強制執行は犯罪・不法行為となります(平成28年4月13日)

建物明渡の強制執行(平成28年5月9日)

明け渡し催告と動産執行(平成28年7月5日)

建物明渡しの実例(平成28年8月4日)

1年がかりの土地建物明渡(平成28年11月29日)

定期建物賃貸借契約(平成29年5月9日)

断行前の明渡し(平成29年11月22日)

楽待(不動産投資新聞)さんからの建物明渡に関する取材(平成30年3月12日)

 

【管理費滞納】

管理費の滞納は早期対応が大原則!(平成25年7月25日)

管理費滞納の請求実例①(平成25年7月26日)

管理費滞納の請求実例②(平成25年7月29日)

滞納管理費回収の実例(平成28年5月10日)

 

【診療報酬】

診療報酬の回収について(平成26年4月9日)

 

【事務所からのお知らせ】

ホームページを公開しました(平成25年7月18日)

よくあるご質問(平成25年10月11日)

免許(資格)更新がないことの代償(平成25年11月18日)

140万円超の債権回収のご相談(平成26年4月15日)

私自身が巻き込まれた中古車トラブル(平成26年11月25日)

140万円超の請求に関する内容証明郵便の送付及び訴状等の作成について(平成27年1月5日)

事務所までの経路(公共交通機関編)

事務所までの経路(自動車編)

大槌町及び南三陸町に行ってまいりました。(平成27年9月8日)

ご相談に関する注意点(平成27年10月20日)

マイナンバーを絡めた詐欺的メール(平成28年1月18日)

弁護士さんとの違い(平成28年4月4日)


3月 05 2018

差押えが禁止される財産

貸金等の請求をし,相手(債務者)が支払ってくれない場合,最終的には裁判等の法的手続によって支払いを求めることになります。

ただ,それでも支払ってくれない方もいますので,その場合は強制執行の申立てを行い,相手方の財産を差押えてお金に換えて回収することになります。 この強制執行ですが,実は債務者の財産であれば何でも差し押さえて良いという訳ではなく,差押が禁止される財産があります。また,差押えは認めるものの全部の差押えはできないという財産もあります。

今回は,このような差押禁止財産等ついてまとめたいと思います。 

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動産について 

 

動産とは,ざっくり言えば不動産以外で目に見えるものです。 具体的には,テレビ,冷蔵庫,時計,鞄,自動車,船舶などの物は当然のこと,現金も動産に含まれます。 この動産のうち,生活するのに必要な財産や宗教的,教育的配慮などにより以下のものの差し押さえが禁止されています(民事執行法131条)。

一 債務者等の生活に欠くことができない衣服、農具、家具、台所用具、畳及び建具
→ 具体的にはテレビやベッド,タンス,洋服などです。
ただし,テレビが2台ある場合は,そのうち1台は差押が可能だったり,高価なブランド鞄などは差押えが可能だったりします。 

 

二 債務者等の一月間の生活に必要な食料及び燃料
→お米や野菜といった食良品に加えて,暖房器具用の灯油やガソリンなどです。正直なところ,差押えたところで金銭的な価値はほとんどないと思います。 

 

三 標準的な世帯の二月間の必要生計費を勘案して政令で定める額の金銭
→民事執行施行令第1条により66万円となっているため,66万円を超える現金については差押え可能です。 

 

四 主として自己の労力により農業を営む者の農業に欠くことができない器具、肥料、労役の用に供する家畜及びその飼料並びに次の収穫まで農業を続行するために欠くことができない種子その他これに類する農産物
五 主として自己の労力により漁業を営む者の水産物の採補又は養殖に欠くことができない漁網その他の漁具、えさ及び稚魚その他これに類する水産物
六 技術者、職人、労務者その他の主として自己の知的又は肉体的な労働により職業又は営業に従事する者(前二号に規定する者を除く。)のその業務に欠くことができない器具その他の物(商品を除く。)
→これらは,債務者が仕事をするうえで必要なものであるため,差押が禁止されています。 

 

七 実印その他の印で職業又は生活に欠くことができないもの
八 仏像、位牌その他礼拝又は祭祀に直接供するため欠くことができない物
九 債務者に必要な系譜、日記、商業帳簿及びこれらに類する書類
十 債務者又はその親族が受けた勲章その他の名誉を表章する物
→宗教的配慮や関係者以外の者が持っていても意味がないためです。 

 

十一 債務者等の学校その他の教育施設における学習に必要な書類及び器具
→教育的な配慮です。 

 

十二 発明又は著作に係る物で、まだ公表していないもの
→精神的創作活動を保護するためです。 

 

十三 債務者等に必要な義手、義足その他の身体の補足に供する物
→本人が生活するために必要ですし,第三者が持っていても意味が無いからです。 

 

十四 建物その他の工作物について、災害の防止又は保安のため法令の規定により設備しなければならない消防用の機械又は器具、避難器具その他の備品
→防災設備を外してしまうと危ないからです。 

 

以上から,動産については,実は差し押さえが禁止されているものが多いことから,ほとんどのケースで動産の差押えはできないこととなります。 

 

不動産について

 

住宅ローンの組む際に自宅を担保として差し入れるように,例え所有している不動産が生活の本拠となる自宅であっても差押えが禁止されることはありません。 恐らく,不動産で差し押さえが禁止されているのは,下記のケースのみだと思われます。 

 

宗教法人法第八十三条

宗教法人の所有に係るその礼拝の用に供する建物及びその敷地で、第七章第二節の定めるところにより礼拝の用に供する建物及びその敷地である旨の登記をしたものは、不動産の先取特権、抵当権又は質権の実行のためにする場合及び破産手続開始の決定があつた場合を除くほか、その登記後に原因を生じた私法上の金銭債権のために差し押さえることができない。 

 

端的に言えば,礼拝堂などの宗教施設は,担保に入れた場合を除いて差押えができないとされています。貸した相手が宗教法人でない限り関係ないということになります。 

 

債権について 

恐らく一番多い差押えは債権だと思います。 債権というものは,特定の人が特定の相手方に何らかの行為または不作為を要求する権利であり,差押えのシーンで関係あるのは,お金を支払ってもらえる権利かと思います。

最も分かりやすいのが,金融機関にある預金債権であり,債務者がサラリーマンとして働いていらっしゃる場合には勤務先への給料債権などになります。 

 

債権の場合は,債権の相手方(第三債務者)の行為を求める(預金の差し押さえであれば金融機関から支払ってもらう必要があり,給与であれば債務者の勤務先の総務部などと話をする必要が出てくるケースもあります。)ものであるため,債権があったとしても必ず回収できるものではありませんが,一般的には支払いを拒否する金融機関や勤務先は少ないため,高い確率で支払ってもらえます。 

 

債権のうち,債務者の生活の原資になるものについては,以下のように差押えが禁止されています(民事執行法151条)。 

 

民事執行法151条
次に掲げる債権については、その支払期に受けるべき給付の四分の三に相当する部分(その額が標準的な世帯の必要生計費を勘案して政令で定める額を超えるときは、政令で定める額に相当する部分)は、差し押さえてはならない。
一 債務者が国及び地方公共団体以外の者から生計を維持するために支給を受ける継続的給付に係る債権
二 給料、賃金、俸給、退職年金及び賞与並びにこれらの性質を有する給与に係る債権 
→ 1号は保険会社との契約による給付が該当するようですが,なかなか見たことがありません。実質的には2号がほとんどであり,端的にいえば給与ということになります。つまり,給与については,いわゆる手取り金額の25%しか差し押さえてはいけないことになっています。ただし,以下のとおり例外があります。 
① 手取給与が33万円を超える場合は,33万円を超える分は全額差押えが可能です。
② 差押えの原因となった債権が生活費や養育費等の場合は,その方の生活も守らなければなりませんので,50%の差押えが可能です。 

 

また,個別の法律によって差し押さえが禁止されている場合があります。すべてを記載することはできませんが,下記のような生活に必要な給付が該当します。
国民年金(国民年金法24条)
厚生年金(厚生年金法41条)
生活保護費(生活保護法58条)
児童手当(児童手当法第15条) 

 

上記の年金や手当等はそれ自体は差し押さえは禁止されますが,いったん支給されて現金や預貯金となった場合は他の現金や預貯金と区別がつかなくなりますので差し押さえが禁止されることはありません。したがって,給与や年金が支払われるであろう日にちを狙って預貯金の差押えの申立てをすることもあります。
なお,裁判所を通すことなく直接差押ができる役所等が,このような差押禁止を回避するために児童手当等を支給した直後に差し押さえるという事件があり,このような差押えは違法であると判示しています。しかし,一般市民である私どもは直接預貯金の差し押さえができるわけではなく,あくまで裁判所に申し立てたうえで裁判所に差し押さえてもらうことになりますので,違法と判断される可能性はかなり低いと思います(どこまで通用するか分かりませんが,明確に預貯金等の原資が年金であると識別できる場合は差し押さえできないとした裁判例があります(東京地裁平成15年5月28日判決)。)。

 

まとめ

 
以上のとおり,一番確実なのは,差押禁止になることがほとんどなく,財産的価値も高い不動産を差し押えることができれば回収できる可能性は高くなります(ただし,差押が成功すれば大部分は返ってくるものの裁判所に納める費用がかなり高額です・・・。)。しかし,不動産をお持ちの方はあまり多くなく,実際に回収できるのは預貯金や給与がほとんどだと思います。 
このうち,預貯金については,金融機関名及び支店名を特定することができ,差押えた時点で口座に預貯金が入っていれば,基本的には全額回収できます。なお,あくまで差し押さえた時点でのお金が回収できるのであり,その後にその口座に入ってくる預貯金まで差し押さえられるわけではありません。 
一方,給与については,勤務先が分かれば差し押さえができますが,基本的には25%しか差し押さえができません。ただし,給与については上記の預貯金と異なり,一度差し押さえが成功すればその後債務者が退職するまでは毎月回収することができますので安定的に回収できることになります。
どの方法が回収可能性が高いかは債務者の事情によるため一概には言えませんが,経験上は,不動産の差押えまで行けばほぼ間違いなく回収可能であり,次に可能性が高いのは給与ではないかと思います。
とはいえ,本当はこのような差し押さえに至ることなく回収できるのが一番良いんですけどね・・・。  


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