11月 29 2013
契約違反による賃貸借契約の解除（その１）
先日，「一度でも家賃の支払いを怠った場合は，催告することなく契約の解除をすることができる」というような趣旨が契約書に盛り込まれていたとしても，当然には解除はできない旨を記載いたしました。
では，それ以外の契約違反だとどうでしょう。
１ 勝手に又貸しや賃借権の譲渡をした場合
通常は，賃貸借契約に勝手に又貸し等をしてはいけない旨の記載が入っていると思いますし，もし入っていなかったとしても法律上，大家さんの同意なしで又貸し等をすることはできません（民法612条）。
ただし，又貸しをしたとしても当然に解除できるわけではなく，「それだったらしょうがないよね」と思えるほどの特別な事情があると例外的に解除できないことになっています。
※これを難しい言葉で言うと，「賃借人の行為が背信行為と認めるに足りない特段の事情」と言います。
例えば，すでに又貸ししていることを大家さんが知っていたにも関わらず長い間それを黙認していたような場合や又貸しの相手が親族など比較的近い関係の人で使用方法なども特に変更が無いような場合です。
もっとも，「それだったらしょうがないよね」という特別な事情があることについては，賃借人が主張立証する必要があり，これは簡単に認められるものではありません。
したがって，基本的には又貸し等をしていれば契約の解除ができますが，例外的にできない場合もあるということになります。
２ 会社の構成や組織が変わった場合
事務所や店舗など，商用利用のために個人事業主や企業等に対して賃貸することがあると思いますが，その企業等の状況の変化により解除できたりできない場合があります。
（１）会社の合併や組織変更
例えば，個人事業としてラーメン屋さんを始めたら，経営がうまくいったので個人事業から株式会社に組織変更したとします。
とすると，法律上は個人と会社は別人であるため，形式的には無断で賃借権を譲渡したような状況になります。ただ，個人と会社で行っていることはまったく同じであり，会社の代表者も従前の個人事業の方なのであれば大きな変動はありません。このような場合には解除は認められないと思います。
この点について，最高裁は個人事業のときから実質的に変更がないのであれば上記特別な事情があるとして解除できないとしています。
（２）役員変更
会社に賃貸した場合，会社の代表者や取締役などが変更になることはあります。ただ，会社そのものが特に変わるわけではありませんので，例え代表者が変わったとしても無断譲渡として契約を解除することはできません。
この点，会社が乗っ取りのような状況になった場合（会社の株主が大幅に入れ替わり，役員も全員交代するなど）には，上記（１）とは逆で形式上は何も変わっていないものの実質的には完全に別の会社になっていますが，最高裁判所は賃借権の譲渡は無いと判断した事例があります。
ただし，当事者で特約を結んでおくことは自由ですので，賃貸借契約を締結する際に「賃貸人の承諾なしに役員や株主の構成を大幅に変更した場合には解除できる。」と特約を入れておけば賃借人の会社が良からぬ人たちに乗っ取られたとしても解除することができます。
３ 一部屋だけの又貸し等
賃貸している部屋がワンルームではなく，複数の部屋がある場合は一部の部屋だけを又貸しするということがあります。
まず，大前提として家族を住ませることは当然，又貸しには該当しません。当たり前ですね。
では，家族ではなく友人等に部屋を貸した場合はどうでしょうか。
この点，友人が数日泊りに来た程度であればまったく問題ありませんのでこれをもって解除はできないと思います。
しかし，１か月，２か月となると，これはもう泊りに来たというレベルを超えて住んでいる状況になっています。このような場合は，例え一部屋だけだったとしても又貸しとなりますので契約の解除をすることができます。
ただし，上記の通り，「それだったらしょうがないよね」という特別な事情があれば解除ではできません。
例えば，友人が東日本大震災で被災され避難してきた場合などです。もちろん，東日本大震災クラスの大きなものではなく，自宅が火事になったとか失業して住む場所がないなども認められると思います。もっとも，これもずっと認められるわけではないため，この状況が長く続くのであればやはり最終的には解除できると思います。
４ ペット飼育禁止なのにペットを飼った場合
犬や猫などのペットを飼っている時点で契約違反であるため，まずはペットの飼育を止めるように催告してそれでも守られない場合に解除できることになります。
ただし，どのようなペットでも解除できるわけではありません。
そもそも，ペットの飼育を禁止する理由としては，部屋の内外が汚れたり，臭いや鳴き声などで近隣住民の平穏な生活が害されることにあります。逆に言えば，そうならないようなペットであればペット飼育禁止には触れません。
一番わかりやすいのが金魚や熱帯魚などです。金魚等が部屋の内外を汚すことはまず無いでしょうし鳴き声等などもありませんので，金魚等の飼育を理由として契約の解除をすることはできません。
また，インコなどの小鳥も異常に鳴いたり異臭が凄いということであれば別ですが，一般的には飼育が認められると思います。ただし，籠に入れて飼育しなければなりません。
少し長くなってしまったので，次回続きを記載します。
続きは，用法（使途）違反，無断改装，迷惑行為等を予定しています。
